近年來，中央出臺了一系列政策，依法加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的管理，總體是穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益并在全國104個縣市區(qū)和3個地級市啟動了新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。
自開展宅基地制度改革試點(diǎn)工作以來，恩施市龍鳳鎮(zhèn)黨委、政府高度重視，圍繞宅基地改革內(nèi)容，規(guī)范實(shí)施程序、嚴(yán)肅工作紀(jì)律、探索農(nóng)戶宅基地資格權(quán)的保障機(jī)制，全力以赴做好宅基地改革試點(diǎn)工作。一是堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮黨員群眾力量，形成黨群合力，共同參與、共同推進(jìn)，不斷深化宅基地制度改革試點(diǎn)工作；二是堅(jiān)持多點(diǎn)發(fā)力，組建宅改專班隊(duì)伍，下沉宅改一線，集中力量開展攻堅(jiān)。目前已完成雙堰塘村規(guī)劃建設(shè)，為下一步開展有償退出、資源引進(jìn)奠定基礎(chǔ)；三是堅(jiān)持“宅改+鄉(xiāng)村治理”“宅改+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”等“宅改+”模式，帶動鄉(xiāng)村文明與鄉(xiāng)村振興共同發(fā)展。
該鎮(zhèn)堅(jiān)持把黨建引領(lǐng)貫穿始終，牢牢堅(jiān)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線；堅(jiān)持不以各種名義違背農(nóng)民意愿強(qiáng)制其退出宅基地和強(qiáng)迫農(nóng)民“上樓”，不違法收回農(nóng)民合法取得的宅基地，不以退出宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。通過探索宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押、自愿有償退出等，來增加農(nóng)戶的財產(chǎn)性收入，實(shí)現(xiàn)宅基地要素優(yōu)化配置。
恩施市龍鳳鎮(zhèn)作為農(nóng)村宅基地制度改革的重要試點(diǎn)地區(qū)之一，今年以來，就宅基地“怎么分配？”“使用權(quán)怎么流轉(zhuǎn)？”“如何貸款？”“怎么退出？”等方面進(jìn)行了深刻的解讀。
問：誰可以分配宅基地？
答：可以立戶但無宅基地的；人均宅基地面積不足30平方米且交通不便需要異址建房，并退回原宅基地同意限期拆除原有住宅的；因征地拆遷或村莊改造需要搬遷的，一戶多宅除外；原有住房危舊或因?yàn)?zāi)倒塌需要另擇地址建房，原宅基地已經(jīng)退回集體經(jīng)濟(jì)組織的，一戶多宅除外。符合上述情形之一的，可以以戶為單位向村委會或集體經(jīng)濟(jì)組織申請一處住宅。
問：什么情況下不分配宅基地？
答：不履行本集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)盡義務(wù)的；雖是本村常住戶口，但系寄居、寄養(yǎng)、寄讀的；符合立戶條件，原宅基地面積達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或能夠解決分戶需求的；出租、出賣或者以其他形式轉(zhuǎn)讓宅基地及其地上房屋的；將住房贈與他人或者改作他用的；政府納入集體供養(yǎng)，家庭成員非法占地行為尚未接受處罰的。
問：什么是農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)？
答：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村宅基地使用權(quán)在保持土地所有權(quán)不變，保障農(nóng)村村民宅基地資格權(quán)和戶有所居的前提下，依規(guī)定的程序，轉(zhuǎn)讓、出租、入股、合作和按照抵押物處置等方式發(fā)生的宅基地使用權(quán)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移的行為。
問：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍包括哪些？
答：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的范圍：宅基地轉(zhuǎn)讓、互換的，受讓人可為恩施州農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；宅基地使用權(quán)人可通過出租、入股等方式盤活多余農(nóng)房，用于休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、電子商務(wù)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。
問：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件是什么？
答：轉(zhuǎn)讓方必須同時滿足以下條件：宅基地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意；轉(zhuǎn)讓方流轉(zhuǎn)宅基地后在農(nóng)村或城鎮(zhèn)仍有合法住所，能保證基本居住需要，流轉(zhuǎn)后不得再申請宅基地（“多戶一宅”的除外）；流轉(zhuǎn)的宅基地和房屋，必須依法取得宅基地使用權(quán)，且產(chǎn)權(quán)明晰無爭議；流轉(zhuǎn)的宅基地和房屋，必須符合國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃；流轉(zhuǎn)的宅基地不得擅自改變用途。
問：農(nóng)村宅基地“房地一體”能否辦理不動產(chǎn)登記？
答：可以辦理。具體流程如下：
1、申請：首先村民自行向村集體經(jīng)濟(jì)組織申請，由村委會審核公示后準(zhǔn)備相關(guān)材料，包括以前的宅基證、身份證、房屋來源證明等去市民之家不動產(chǎn)登記中心提出申請。
2、查驗(yàn)：不動產(chǎn)登記中心受理后，會開展現(xiàn)場落宗復(fù)核查驗(yàn)，查驗(yàn)房地權(quán)屬合法證明、登記辦理的不動產(chǎn)界線、面積、權(quán)屬等，經(jīng)過確認(rèn)無誤后頒發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（宅基地所有權(quán)、宅基地資格權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）。
問：農(nóng)村居民住房是否可以辦理抵押貸款？
答：在不改變宅基地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)、使用權(quán)可以用來抵押貸款。村民委員會在收到農(nóng)民貸款申請5日內(nèi)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款相關(guān)手續(xù)，完成現(xiàn)場勘探、房屋評估、抵押合同簽訂等工作。
引導(dǎo)農(nóng)民用抵押款發(fā)展餐飲、民宿、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、電子商務(wù)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)。
問：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有哪些方式？
答：農(nóng)村宅基地及農(nóng)房流轉(zhuǎn)方式，主要包括轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、互換、入股等。
問：農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)釋放了哪些活力？
答：一、盤活大量潛在宅基地供需，拉動內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)和投資。對于留在本地務(wù)農(nóng)的農(nóng)民，通過出租多余住房，可獲得相對穩(wěn)定的收入；對于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民，可通過出售或出租住房，增加一條融資渠道；對于異地建包，規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)民，可通過購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)房，降低生產(chǎn)成本；農(nóng)村空閑宅基地將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o，調(diào)控大城市房價上漲壓力，為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提供了土地。
二、推動農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，有利于優(yōu)化配置農(nóng)村閑置宅基地和勞動力要素，提升農(nóng)村閑置宅基地要素價值，為農(nóng)村勞動力提供更多就業(yè)機(jī)會，帶動農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈延伸，增加農(nóng)產(chǎn)品附加值，提高農(nóng)民工資性、財產(chǎn)性、經(jīng)營性收入，帶動農(nóng)民增收致富。
三、有利于城鎮(zhèn)要素向農(nóng)村流動，為農(nóng)村有效利用城市人才、技術(shù)、資本等要素提供有利契機(jī)，給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加內(nèi)生活力，帶動農(nóng)民增收致富。
四、使用權(quán)的抵押貸款有助于農(nóng)民創(chuàng)業(yè)，增加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資本投入，提高農(nóng)民人力資本水平。
問：宅基地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
答：一、“一戶一宅”的，有償使用根據(jù)其超起征面積實(shí)行有償使用計費(fèi)。原則上不超過所有農(nóng)戶戶數(shù)的30%，收費(fèi)情況均需村民代表大會決議通過后實(shí)施。
二、“一戶多宅”的，按照建筑占地面積收取，按每年每平方米10元計費(fèi)，因繼承形成的一戶多宅的按每年每平方米5元收費(fèi)。
三、非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承或其他方式在農(nóng)村占有和使用宅基地的按每年每平方米20元收費(fèi)，但房屋不能翻修，房屋滅失后宅基地退村集體。
問：宅基地有償使用對象以及期限如何界定？
答：因歷史原因形成的“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)宅基地，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過繼承、贈予房屋或其他合法方式占有和使用的宅基地；有償使用年限，按照住宅用地的最高年期設(shè)置為70年。
問：宅基地有償使用費(fèi)怎么分配？
答：堅(jiān)持“取之于民、用之于村”的原則，宅基地有償使用費(fèi)主要用于村莊改造、宅基地退出補(bǔ)償、村莊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)及村民事務(wù)理事會成員 的誤工補(bǔ)貼等。宅基地有償使用 費(fèi)收支情況每年在本村村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行公示。
問：農(nóng)村宅基地如何退出?
答：農(nóng)村宅基地退出分為兩大類：
一、無償退出，閑置廢棄的廁所、畜禽舍和倒塌的住房等建筑物，以及一戶多宅中違法違規(guī)占用的實(shí)行無償退出；
二、有償退出，以自愿為前提，將宅基地有償退出工作劃分為申請人準(zhǔn)備退出宅基地申請表、土地權(quán)屬證明、家庭成員信息承諾書等相關(guān)材料向村委會提出申請，村委會進(jìn)行審查公示，鎮(zhèn)政府審核調(diào)查、簽訂《自愿退出宅基地協(xié)議》、退出注銷、支付獎補(bǔ)款等步驟，嚴(yán)格按照程序推進(jìn)。
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什么是農(nóng)村宅基地三權(quán)分置?
宅基地的“三權(quán)分置”指的是落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。簡單地說就是宅基地將被賦予三種權(quán)能，分別為所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)，并且三權(quán)分離。村集體（村或經(jīng)濟(jì)社）是宅基地所有權(quán)人，符合規(guī)定和條件的村民（農(nóng)戶）具有認(rèn)定為宅基地資格權(quán)資格，宅基地使用權(quán)人就是通俗所說的農(nóng)村自建房房主，主體現(xiàn)為本村村民（農(nóng)戶）。
三權(quán)分離后宅基地所有權(quán)不變，仍然屬于集體所有。
落實(shí)宅基地集體所有權(quán)就是保障和強(qiáng)化了集體經(jīng)濟(jì)組織有依法收回宅基地的權(quán)利，也賦予了集體經(jīng)濟(jì)組織對宅基地使用的監(jiān)督權(quán)利，以及集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或被征收時按照一定比例分享流轉(zhuǎn)或征收收益。
穩(wěn)定農(nóng)戶資格權(quán)就是維護(hù)農(nóng)民家庭作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得和占用宅基地的權(quán)利。資格權(quán)是對于村民（農(nóng)戶）各項(xiàng)附著于土地上的權(quán)利的一種保障。資格權(quán)設(shè)置和認(rèn)定關(guān)系到廣大農(nóng)民的基本權(quán)利和切身利益，包括宅基地的取得權(quán)利、流轉(zhuǎn)權(quán)益、土地開發(fā)收益分配等都與資格權(quán)直接相關(guān)，資格權(quán)認(rèn)定是關(guān)鍵也是難點(diǎn)。
適度放活宅基地使用權(quán)就是將允許農(nóng)戶除通過轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)外，還可以以出租、抵押、入股等方式流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)，進(jìn)一步提高宅基地集約利用水平和效益，同時激活宅基地租賃權(quán)和抵押權(quán)，釋放農(nóng)村建設(shè)用地土地價值潛能。
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